Warum hat Deutschland die geringste Wohneigentumsquote in Europa?
Nur 50,4 % der Deutschen besitzen eine Immobilie. Damit sind wir, bereits seit Jahren, Schlusslicht in der EU! Um den Ursprung zu verstehen, müssen wir einen Blick zurück in die deutsche Geschichte werfen, genauer gesagt in die Zeit des 2. Weltkriegs. Die Alliierten zerstörten im Zweiten Weltkrieg einen beträchtlichen Teil des Wohnraumes (und damit auch des Kapitals) in deutschen Städten und Gemeinden. Bis zum Mai 1945 wurden mehr als 160 Städte und 850 Gemeinden angegriffen. Die größten Schäden wiesen kleinere Orte und Städte auf, die bis zu 99 Prozent zerstört wurden, so wie bspw. Düren, Wesel und Paderborn in Nordrhein-Westfalen.
Nach dem Ende des Krieges waren rd. 2,25 Millionen Wohnungen zerstört, 2,5 Millionen beschädigt. Die Menschen hausten in Kellern, Trümmerwohnungen und Baracken. Der Staat reagierte aber nicht, indem er die Deutschen zu Eigentümern machte, sondern förderte den sozialen Wohnungsbau mit Zuschüssen, Bürgschaften und der Möglichkeit zu Abschreibungen für die Bauherren. Der schnelle Wiederaufbau konnte nur mit dem Bau von Wohnblocks und großen Mehrfamilienhäusern bewältigt werden, während die Errichtung von Einfamilienhäusern in großer Zahl nicht infrage kam.
In den 1950er und 60er Jahren wurde die Hälfte aller Neubauprojekte im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus gefördert und ermöglichte günstiges, subventioniertes Wohnen für den Großteil der Menschen.
Ähnlich verhielt es sich mit den Plattenbauten in der DDR. In dem sozialistischen Land waren Wohnhäuser zu großen Teilen in privatem Besitz, der nicht enteignet wurde. Die Politik der SED verfolgte das Ziel, dass niemand sich durch Immobilien bereichern sollte, denn Immobilienbesitz war nicht mit dem sozialistischen, ideologischen Leitbild in Einklang zu bringen. So wurde schon 1945 ein Mietenstopp verfügt, der auf äußerst niedrigem Niveau lag und bis zum Ende der DDR beibehalten wurde. Die staatlich festgesetzten Mieten galten für jeglichen Wohnraum, unabhängig davon, ob es sich um privates, genossenschaftliches, kommunales oder staatliches Eigentum handelte. Die Mieteinnahmen waren so niedrig, dass notwendige Reparaturen kaum und Modernisierungen überhaupt nicht bezahlbar waren.
Heute erschweren die Kaufnebenkosten, die Anforderung an einen hohen Eigenkapitaleinsatz, die steigenden Finanzierungskosten sowie die hohen Kosten für die geforderten Qualitätsstandards in Deutschland den Erwerb von Wohneigentum.
Hinzu kommen politisch gesteuerte Versuche, Eingriffe in den Markt (Berliner Mietendeckel) vorzunehmen, welche das Klima für den Immobilienneubau nicht verbessern.
Welche Investmentmöglichkeiten in Immobilien gibt es?
Auch mit wenig Geld kannst du von den Vorteilen eines Immobilieninvestments profitieren und langfristig Vermögen aufbauen.
Je nach persönlicher Neigung, Lebensplanung und Risikobereitschaft bieten sich vielfältige Investitionsmöglichkeiten an, die ich dir nachfolgend vorstelle.
Eigengenutzte Immobilie (Einfamilienhaus/Eigentumswohnung)
Der große Sehnsuchtstraum, der jedoch in immer weitere Ferne rückt.
Die Preise für Immobilien steigen seit Jahren, auch die Preise für Baumaterialien für Neubauten erreichen schwindelerregende Höhen, neue Anforderungen an den Klimaschutz, in Verbindung mit dem Vertrauensverlust in Förderungen und Tilgungszuschüsse führen zu Frustration.
Kaufnebenkosten, das erforderliche Eigenkapital und die zuletzt stark gestiegenen Finanzierungszinsen lassen den Erwerb oder Bau einer Immobilie fast unmöglich werden. Ohne eine Erbschaft, Schenkung oder ein hohes Vermögen ist die Finanzierung zunehmend schwierig.
Hinzu kommt, dass eigengenutzte Immobilien in Deutschland nicht steuerlich begünstigt werden, anders als vermietete Objekte.
Ein Lösungsansatz kann ein gesellschaftliches Umdenken sein: So wie in anderen Ländern, die wesentlich höhere Wohneigentumsquoten aufweisen, sollten wir Immobilien als Investitionsgegenstand sehen, der sich unserem Leben anpasst und auch nach wenigen Jahren wieder verkauft werden kann. Wir erwarten heute, dass sie für das eigene Leben passt und vielleicht auch noch für die Kinder und Enkelkinder. Eine starre Denkweise, die wir um neue Denkansätze erweitern sollten.
Vermietete Immobilie
Die Zinsen sowie viele Aufwendungen rund um den Betrieb der Immobilie können steuerlich abgesetzt werden. Eine Finanzierung kann zu einer guten Eigenkapitalrendite führen (Leverage- oder Hebel-Effekt). Hinzu kommt, dass Staffelmietverträge eine regelmäßige Steigerung der Mieteinnahmen ermöglichen.
Staatliche Eingriffe, durch den Mietendeckel oder die Mietpreisbremse, können jedoch dazu führen, dass die Finanzierung schnell in Schieflage gerät. Darüber hinaus musst du wissen, dass Deutschland ein starkes Mieterrecht hat und du dich viel schneller als dir lieb ist, in einem Rechtsstreit befinden kannst. Du musst für dich abwägen, inwiefern die Bruttorenditen, die sich heute mit vermieteten Objekten erwirtschaften lassen, den evtl. Ärger mit Mietern wert sind. Bei den heutigen Kauf- und Baupreisen weiterhin auf exorbitante Steigerungen, so wie in der Vergangenheit, zu spekulieren ist genau das: eine Spekulation.
Es gibt entspanntere Möglichkeiten, mit Immobilen attraktive Renditen zu erwirtschaften.
Offener Immobilienfonds
Dabei handelt es sich um eine Fondskonstruktion, die regelmäßig neue Objekte kauft und verkauft. Die Verwaltung übernimmt das professionelle Management und bereits mit geringem Kapitaleinsatz ist ein Investment am Immobilienmarkt, gestreut über Regionen, Branchen und Objekte gegeben.
Steuerlich attraktiv ist, dass Ausschüttungen mit hohen Freibeträgen versehen sind (= Teilfreistellungen; Schwerpunkt Deutschland: 60 %; Schwerpunkt Ausland: 80 %). Zu erwähnen ist jedoch, dass es eine Mindesthaltedauer von 2 Jahren (1 Jahr Kündigungssperrfrist + 1 Jahr Wartezeit) gibt, die nur über einen Verkauf der Anteile an der Börse umgangen werden kann (Risiko der Kursschwankung).
Die Renditen von offenen Immobilienfonds liegen derzeit bei 2 bis 3 % p.a. Die vergleichsweise niedrigen Renditen gehen einher mit einer grundsätzlich sehr geringen Schwankungsbreite, welche die offenen Immobilienfonds als eine sehr konservative Anlageform qualifizieren.
Geschlossener Immobilienfonds
Dabei handelt es sich um eine Fondskonstruktion, deren Ziel es ist nur eine oder einige wenige Immobilien zu finanzieren. Wenn die angepeilte Gesamtsumme erreicht wurde (von Investoren „eingesammelt“ wurde), wird der Fonds geschlossen – ein weiterer Erwerb von Anteilen ist dann nicht mehr möglich.
Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds ist ein Investment in geschlossenen Immobilienfonds häufig mit Mindestanlagesummen von 5.000 bis 10.000 € vorgesehen. Dieses Vehikel weist steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten für Anleger auf, deren Freibeträge deutlich überschritten sind und bietet attraktive Renditemöglichkeiten von 6 % p.a. und mehr. Der Fokus auf nur 1 Objekt birgt hohe Risiken, darüber hinaus haben geschlossene Immobilienfonds lange Laufzeiten von 10 Jahren und mehr. Weitere Minuspunkte sind, dass es oftmals eine schwer durchschaubare Fondskonstellation gibt, der Kostenblock hoch sein kann und eine Verfügbarkeit des investierten Kapitals im Regelfall nicht gegeben ist.
Für Kleinanleger ist diese Konstruktion daher weniger bis gar nicht geeignet, es gibt passendere Investments.
Immobilien-Crowdfunding
Bereits seit 10 Jahren gibt es Anbieter für Immobilien-Crowdfunding. Die „Crowd“, übersetzt in etwa die Menschenmenge, also jeder von uns, investiert in ein Immobilienprojekt. Das ist heute bequem über Plattformen, bereits für kleine Beträge oder auch als Sparplan, möglich.
Die Immobilienprojekte, Neubauten oder umfangreiche Sanierungen in allen Assetklassen, werden vorgestellt und man sucht sich sein Projekt aus. Die Laufzeiten sind mit 2 bis 3 Jahren überschaubar, die Rendite mit ca. 6 % p.a. attraktiv. Das Darlehen wird nachrangig im Grundbuch der Immobilie eingetragen, somit, im schlimmsten Fall, der Insolvenz, erst an 2. Stelle bedient. Es gibt somit das Risiko des Totalausfalls.
Immobilienaktien
Aktienunternehmen, welche entweder Immobilien handeln (kaufen/bauen, sanieren/renovieren, teuer verkaufen) oder aber Immobilien im Bestand halten und diese vermieten.
Die schnelle Liquidierbarkeit von Aktien über die Börse ist der große Vorteil dieser Investments. Bereits mit kleinen Beträgen (Erwerb von Bruchstücken) kann man sich an den Unternehmen beteiligen und so auch indirekt Investments in bspw. Gewerbeimmobilien tätigen.
Viele dieser Immobilien-AGs zahlen gute Dividenden, darüber hinaus partizipierst du an der Mietpreis- und Wertentwicklung der im Besitz des Unternehmens befindlichen Immobilien.
Neben allen Risiken, die ein Aktieninvestment immer mit sich bringt, gilt es – insbesondere bei Wohnimmobilien – politische Risiken einzukalkulieren (Enteignungsdebatte oder Mietendeckeldiskussionen). Dadurch sind externe Schocks mit großen Kursverlusten möglich, durch die hohe Kapitalintensität des Immobiliengeschäftes und damit einer hohen Abhängigkeit von Immobilienkrediten, stellen steigende Zinsen ein Risiko für den Ertrag der Immobilien AGs dar.
Leseempfehlung: 5 Top-Tipps für deinen ETF-, Fonds- oder Aktien-Sparplan! Erhöhe deine Rendite von Anfang an und baue clever Vermögen auf.
Immobilien-REITs (Real Estate Investment Trust)
Ein REIT ist eine spezielle Form von Aktieninvestments, die viele Anleger nicht kennen. Es handelt sich dabei (ebenfalls) um börsengelistete Unternehmen, deren originäres Geschäftsmodell das Halten und Verwalten von Immobilien ist. Die Investments sind dabei in allen Assetklassen zu finden, also bspw. in den Bereichen Wohnen, Logistik, Hotel, Einkaufszentren oder Bürogebäude.
Es gibt viele gesetzliche Anforderungen und Voraussetzung um als „REIT“ zu gelten, dafür muss ein deutsches REIT keine Körperschafts- oder Gewerbesteuer zahlen.
REITs sind für einkommensorientierte Anleger attraktiv, da sie per Gesetz mind. 90 % ihres Gewinns an die Aktionäre ausschütten müssen. Das Ausschüttungsintervall ist von Land zu Land unterschiedlich, in Deutschland ist die jährliche Auszahlung üblich, in den USA erfolgt die Auszahlung der Dividende vierteljährlich oder gar monatlich.
Die Dividendenrendite der großen REITs beträgt attraktive 3,5 bis 4,8 % p.a. und kann so für ein regelmäßiges, passives Einkommen sorgen. REITs sind für ein dividendenorientiertes Depot sehr geeignet.
Dein Vorsorgecoach meint
Eine weitaus schwankungsärmere Alternative sind offene Immobilienfonds. Hierbei solltest du jedoch bedenken, dass die Sicherheit (geringe Schwankungsbreite) auch etwas kostet. Du „bezahlst“ es unter Inkaufnahme einer geringeren Rendite.
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